강동구 아파트, 5월 매매·전세·월세를 한 번에 정리했습니다
2026년 5월 강동구 아파트 매매는 244건으로 한 달 만에 40% 가까이 줄었지만, 평균 거래가는 13억 9,898만원으로 오히려 소폭 올랐습니다. 거래가 급감한 달에 평균이 버틴 이유, 전세가 다시 오르기 시작한 배경, 월세 보증금이 크게 뛴 흐름까지 매매·전세·월세를 한 글에 정리했습니다.
핵심 지표 요약
5월 강동구의 한 줄 요약은 "거래는 식었는데 가격대는 위로 쏠렸다"입니다. 매매 244건은 전월 404건보다 39.6% 줄어든 수치로, 봄 성수기가 마무리되고 대출·금리 부담이 다시 의식되면서 손바뀜 자체가 눈에 띄게 둔화됐습니다. 그런데도 평균 거래가는 전월 13억 7,952만원에서 13억 9,898만원으로 1.4% 올라, 거래량과 가격이 서로 다른 방향을 가리켰습니다.
- 매매 244건으로 전월 대비 39.6% 급감했지만, 평균 거래가는 13억 9,898만원으로 1.4% 올라 거래량과 가격이 엇갈렸습니다.
- 평균은 오르고 중앙값(13억 9,500만원·-3.1%)은 내려, 가격 상승보다 고가 신축 위주의 구성효과가 컸음을 보여줍니다.
- 전세는 거래 17.1% 감소에도 평균 보증금이 6.1% 올랐고, 갱신 비중이 58.4%로 만기 계약의 보증금 현실화가 진행됐습니다.
- 월세는 평균 보증금이 27.7% 급등(2억 780만원)한 반면 월세는 7.3% 내려, 전세를 대체하는 준전세화가 뚜렷했습니다.
매매 시장 분석
거래량 39.6% 감소 속 평균가 +1.4% — 구성효과를 분리해 읽습니다.
매매 시장의 핵심은 평균과 중앙값이 갈라졌다는 점입니다. 평균 거래가는 13억 9,898만원으로 1.4% 올랐지만, 한가운데 값인 중앙값은 13억 9,500만원으로 오히려 3.1% 내렸습니다. 평균만 오르고 중앙값이 빠지는 구간은 대체로 "값이 전반적으로 올랐다"기보다 "저가 거래가 빠지고 고가 거래만 남았다"는 신호에 가깝습니다. 실제로 거래의 무게중심은 둔촌동 올림픽파크포레온과 고덕동 신축에 쏠렸고, 이 단지들이 평균을 위에서 떠받쳤습니다.
법정동별로 보면 상일동이 36건으로 거래가 가장 많았고(구 전체의 14.8%), 둔촌동 35건, 암사동 28건, 고덕동 27건이 뒤를 이었습니다. 눈에 띄는 곳은 암사동으로, 거래는 39.1% 줄었는데 평균가는 14억 939만원에서 16억 4,732만원으로 16.9% 뛰었습니다. 이는 가격 자체의 급등이라기보다 중대형·중고가 거래 비중이 커진 구성 변화에 가깝습니다. 반대로 길동은 평균가가 24.0% 내렸는데, 소형·구축 거래가 늘며 평균을 끌어내린 사례입니다. 거래가 가장 많은 단지는 올림픽파크포레온(21건)으로, 평균 21억 7,657만원에 한 달 새 5.1% 올라 거래량과 가격을 동시에 끌고 갔습니다.
- 최고가는 올림픽파크포레온 전용 85㎡가 31억원(2월 계약분)으로 기록됐습니다. 다만 구 전체 최고가는 전월 33억 4,000만원보다 7.2% 낮아져, 초고가 구간은 추격 매수가 한 박자 쉬어가는 모습입니다.
- 면적대로 보면 전용 84㎡ 이하 중소형·소형이 204건으로 전체의 83.6%를 차지했습니다. 같은 달에 소형 평균은 7.9% 내리고 중소형 평균은 7.5% 오르며 면적대별로 방향이 엇갈렸는데, 이 분화가 구 평균을 평평하게 만든 또 다른 축입니다.
- 평균 거래가 상위는 고덕 아이파크(5건·22억 1,360만원)와 올림픽파크포레온, 고덕그라시움이 차지했습니다. 다만 고덕 아이파크 최고가는 전용 178㎡ 대형 1건(28억 5,000만원)이 끌어올린 값이라, 단지 평균을 그대로 시세로 읽기보다 면적 구성을 함께 봐야 합니다.
전세 시장 분석
거래 17.1% 감소에도 평균 보증금 +6.1% — 입주 2년차 물량 소진이 변수입니다.
전세는 452건으로 전월보다 17.1% 줄었지만 가격은 위를 향했습니다. 평균 보증금은 5억 9,416만원에서 6억 3,016만원으로 6.1% 올랐고, 중앙값도 7.1% 상승해 매매와 달리 평균·중앙값이 같은 방향을 가리켰습니다. 거래는 줄고 값은 고르게 올랐다는 것은, 매물이 마르면서 나오는 전세마다 값이 단단해졌다는 뜻에 가깝습니다.
배경에는 입주 물량 변화가 있습니다. 2024년 11월 입주한 1만 2,032가구 규모 올림픽파크포레온은 입주 초 전세 물량이 한꺼번에 풀렸다가 1년 반이 지나며 소진 국면에 들어섰고, 서울 전체로도 내년 입주가 크게 줄어든다는 전망이 전세 수요를 자극하고 있습니다. 단지별로는 래미안힐스테이트고덕이 평균 보증금 8억 8,731만원으로 17.1% 올랐고, 힐스테이트강동리버뷰는 4억 2,064만원으로 27.1% 상승해 신축·역세권 단지의 보증금 회복이 뚜렷했습니다.
- 갱신 계약이 264건으로 전체의 58.4%를 차지했고, 갱신 평균 보증금은 5억 7,554만원으로 10.1% 올랐습니다. 2~3년 전 낮은 값에 맺은 계약이 만기를 맞으며 보증금이 현재 시세로 맞춰지는 구간입니다.
- 갱신 보증금 상승폭 1위는 고덕센트럴아이파크 전용 60㎡로, 2억원에서 6억원으로 세 배(+200%) 뛰었습니다. 직전 계약이 유독 낮았던 단지에서 격차가 한 번에 메워지는 전형적인 사례입니다.
- 거래가 가장 많은 전세 단지는 고덕그라시움(37건)과 고덕아르테온(34건)으로, 둘 다 평균 보증금이 8억원 안팎입니다. 다만 두 단지 모두 전월 대비로는 소폭 내려, 대단지에서는 물량이 남아 보증금이 숨 고르기를 했습니다.
월세 시장 분석
거래 3.4% 감소로 임대차 중 가장 견조 — 보증금 비중이 커지는 준전세화가 진행됐습니다.
월세는 532건으로 전월보다 3.4% 줄어, 매매(-39.6%)나 전세(-17.1%)와 비교하면 거래가 가장 덜 흔들렸습니다. 임대차 수요가 전세에서 월세 쪽으로 옮겨오며 거래 바닥을 받쳐준 결과로 보입니다. 평균 월세는 76만원으로 7.3% 내렸지만, 평균 보증금은 1억 6,267만원에서 2억 780만원으로 27.7% 급등했습니다.
보증금이 오르고 월세가 내린 조합은 사실상 "전세에 가까운 월세", 즉 준전세 계약이 늘었다는 신호입니다. 중앙값 보증금이 한 달 새 두 배 가까이(+100.1%) 뛴 것도 같은 맥락으로, 전세 보증금을 한 번에 마련하기 부담스러운 수요가 보증금을 키운 월세로 옮겨온 흐름이 읽힙니다. 거래는 고덕센트럴아이파크(47건)와 고덕롯데캐슬베네루체(44건) 등 고덕 신축 대단지에 집중됐습니다.
- 보증금 상위권은 래미안힐스테이트고덕(평균 4억 7,866만원), 고덕아르테온(4억 5,050만원) 등 전용 70㎡대 신축이 차지했습니다. 전세를 대체하는 고액 보증부 월세가 이들 단지에서 나오고 있습니다.
- 반대로 강동리엔파크11단지, 강동밀레니얼중흥S-클래스 등 전용 20~50㎡ 소형은 보증금이 7,000만원대로, 실수요·1~2인 가구 중심의 순수 월세가 또 다른 축을 이뤘습니다.
- 월세 거래는 상일동·고덕동 신축에 몰렸습니다. 같은 단지에서 전세·월세가 동시에 활발하다는 것은, 임차인이 보증금 규모에 따라 전세와 월세를 갈아타며 선택하고 있다는 의미입니다.
매매·전세·월세 교차 지표
매매·전세·월세를 같은 잣대로 놓고 보면 강동구 5월의 임대차 쏠림과 전세가율 수준이 드러납니다.
| 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 평균 전세가율 | 약 45.0% | 평균 전세 보증금 6억 3,016만원 ÷ 평균 매매가 13억 9,898만원. 신축 비중이 큰 강동구 특성상 매매가가 높아 전세가율은 서울 평균보다 낮은 편입니다. |
| 월세 환산 보증금 | 보증금 2억 780만원 + 월 76만원 | 평균 월세 보증금이 전월 대비 27.7% 오르며 전세에 가까운 준전세 비중이 커졌습니다. 월세(76만원)는 오히려 내려 보증금으로 무게가 옮겨갔습니다. |
| 거래 비중 | 매매 19.9% · 임대차 80.1% | 전체 1,228건 중 매매 244건, 전세 452건, 월세 532건. 임대차(984건)가 매매의 약 4배로, 5월 강동구는 거래의 무게추가 임대차에 실린 달이었습니다. |
거래량은 식었지만 전세·월세가 받친 5월 강동구
세 시장을 겹쳐 보면 그림이 분명해집니다. 매매는 거래가 40% 가까이 빠지며 관망세가 짙어졌고, 그 빈자리를 전세와 월세가 메웠습니다. 전세는 매물이 마르며 보증금이 6.1% 올랐고, 월세는 보증금 중심으로 무게가 옮겨가며 거래량 자체는 가장 덜 줄었습니다. 임차 수요가 매매를 미루고 전·월세에 머문 한 달이었다고 정리할 수 있습니다.
지역 안에서도 무게중심은 일관됩니다. 매매·전세·월세 모두 상일동·고덕동·둔촌동의 신축 대단지가 거래를 주도했고, 올림픽파크포레온과 고덕 신축이 세 시장 모두에서 상단을 형성했습니다. 강동구의 가격 지도가 사실상 이들 신축 클러스터를 축으로 그려지고 있다는 점이, 5월 실거래 기록이 다시 한 번 확인해 준 사실입니다.
2026년 5월 강동구는 매매 244건(-39.6%)·평균 13억 9,898만원(+1.4%), 전세 평균 6억 3,016만원(+6.1%), 월세 평균 보증금 2억 780만원(+27.7%)으로 요약됩니다. 거래량은 줄었지만 평균이 버틴 것은 신축·고가 거래의 비중 효과였고, 전세·월세는 매물 소진과 준전세화 속에 값이 위로 움직였습니다.
다음 달 관전 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 올림픽파크포레온을 비롯한 고덕·둔촌 신축의 입주 2년차 전세 만기 물량이 풀리며 전세 보증금 상승세를 누그러뜨릴지입니다. 둘째, 내년 서울 입주 감소 전망이 현실화될 경우 낮아진 전세가율(45.0%)이 다시 올라설지 여부입니다. 거래량 회복보다 임대차 가격의 방향이 6월 강동구를 가르는 분기점이 될 것입니다.
※ 본 글은 공공기관에서 공개한 아파트 실거래가 데이터를 기반으로 정리한 정보입니다. 실거래 신고 기한(계약일로부터 30일)의 특성상 일부 거래가 포함되지 않을 수 있습니다. 본 내용은 투자 권유나 매매 조언이 아니며, 부동산 거래 시 반드시 공인중개사 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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