마포 아파트, 5월엔 매매·전세·월세가 한꺼번에 줄었습니다 — 한눈에 보는 정리
마포구 5월 실거래를 매매·전세·월세로 나눠 한 번에 정리했습니다. 거래량은 세 시장 모두 줄었지만 가격은 따로 움직였는데, 상암동만 거래가 늘고 아현동 평균은 내려간 배경까지 숫자로 짚어봤습니다.
핵심 지표 요약
마포의 5월은 한마디로 거래가 빠진 달이었습니다. 매매·전세·월세가 모두 전월보다 줄었는데, 줄어든 폭은 시장마다 달랐고 가격 방향도 엇갈렸습니다. 아래에서 세 시장을 차례로 뜯어보겠습니다.
- 매매는 156건으로 전월 226건 대비 -31.0%, 평균 거래가는 14억 4,907만원(전월 15억 5,921만원, -7.1%)로 함께 내려갔습니다.
- 전세는 263건(-34.1%)으로 가장 크게 줄었지만, 평균 보증금은 7억 2,041만원으로 오히려 +3.1% 올랐습니다.
- 세 동네 중 상암동만 거래가 25건으로 늘었고(+47.1%), 아현동은 평균이 17억 2,954만원으로 전월 대비 -15.1% 내렸습니다.
- 월세는 415건(-9.4%)으로 감소 폭이 가장 작아, 자금 부담이 커진 수요가 월세 쪽으로 옮겨간 흐름이 읽힙니다.
매매 시장 분석
거래량과 평균가가 함께 빠진 달, 동네별로는 온도차가 컸습니다.
매매부터 보겠습니다. 5월 마포 아파트 매매는 156건으로 전월 226건에서 -31.0% 줄었습니다. 평균 거래가도 14억 4,907만원으로 전월 15억 5,921만원보다 -7.1% 내렸고, 중앙값 역시 14억 5,000만원으로 비슷한 폭으로 빠졌습니다. 거래가 줄면서 가격도 같이 내려간, 전형적인 관망 장세의 모습입니다. 서울 전체로도 5월 아파트 거래가 크게 위축됐는데, 지난해 6·27 대출 규제로 자금 마련이 빡빡해진 점이 매수·매도 모두를 머뭇거리게 만든 직접적인 배경으로 꼽힙니다.
흥미로운 건 동네별로 방향이 갈렸다는 점입니다. 거래가 가장 많았던 곳은 상암동(25건)으로, 전월 17건에서 +47.1% 늘며 마포에서 유일하게 거래가 증가했습니다. 디지털미디어시티 업무지구를 낀 실수요가 받쳐준 결과로, 평균가도 12억 6,224만원으로 소폭(+2.0%) 올랐습니다. 반면 아현동은 거래가 33건에서 22건으로 줄었고 평균가는 17억 2,954만원으로 전월 20억 3,730만원 대비 -15.1% 빠졌습니다. 다만 이 하락은 단지값이 일제히 내렸다기보다, 마포래미안푸르지오 같은 고가 신축 거래가 전달보다 줄면서 평균을 끌어내린 구성 변화 성격이 큽니다. 마포 매매 거래 1위 단지였던 더클래시(9건)의 평균이 18억 3,277만원 선이었던 점을 보면, 상단 가격대 자체가 무너진 건 아닙니다.
- 상암동(+47.1%)은 거래가 늘며 평균도 올랐고, 아현동(-15.1%)은 고가 신축 거래가 빠지며 평균이 내려간 구성효과 — 같은 구 안에서도 방향이 정반대였습니다.
- 면적별로 보면 소형(60㎡ 미만) 62건과 중소형(60~84㎡) 72건을 합쳐 전체 거래의 약 86%가 84㎡ 이하에 몰렸습니다. 대형(135㎡ 이상)은 3건뿐으로, 자금이 빡빡한 달일수록 작은 평형으로 거래가 쏠리는 패턴이 또렷합니다.
- 준신축(2011~2020년) 거래가 전월 48건에서 25건으로 -47.9% 급감하며 평균가(-25.1%) 하락을 주도했는데, 이 역시 고가 신축 거래가 빠진 구성 변화로 읽는 편이 정확합니다.
전세 시장 분석
거래량은 가장 많이 줄었지만, 평균 보증금은 오히려 올랐습니다.
전세는 마포에서 5월에 가장 크게 흔들린 시장입니다. 거래는 263건으로 전월 399건에서 -34.1% 줄어, 세 시장 중 감소 폭이 가장 컸습니다. 서울 전체 전세 거래가 2015년 이후 10년 만에 6천 건대로 떨어진 흐름과 같은 방향인데, 전세대출 보증 비율이 강화되고 1주택자의 전세대출 이자가 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되는 등 대출 문턱이 높아진 점이 물량을 빠르게 말렸습니다.
그런데 가격은 거꾸로였습니다. 평균 보증금은 7억 2,041만원으로 전월 6억 9,884만원보다 +3.1% 올랐습니다. 물량이 줄어든 와중에 보증금이 버틴 건, 싼 물건이 먼저 소화되고 상대적으로 비싼 전세가 남은 영향이 큽니다. 실제로 한강밤섬자이 전세는 평균 15억 6,666만원 선까지 올라(+38.4%) 상단을 끌어올렸고, 거래가 가장 많았던 성산시영(대우)은 3억 343만원대의 소형 전세로 거래 건수를 떠받쳤습니다. 같은 마포 안에서 보증금 띠가 이렇게 넓다는 점이 5월 전세의 특징입니다.
- 거래 -34.1%에도 평균 보증금이 +3.1% 오른 건 가격 상승보다 저가 물건 소진에 따른 구성 변화로 해석하는 편이 안전합니다.
- 갱신 계약 비율은 46.4%로 절반에 가깝습니다. 신규 전세가 줄어든 만큼 기존 세입자가 눌러앉는 갱신 비중이 상대적으로 커진 셈입니다.
- 성산동·망원동 같은 소형 밀집 동은 보증금 띠가 3억~4억 원대인 반면, 한강변 신축은 15억 원을 넘겨, 같은 구 안에서도 전세 시장이 두 갈래로 나뉘어 있습니다.
월세 시장 분석
세 시장 중 거래 감소 폭이 가장 작았습니다.
월세는 415건으로 전월 458건에서 -9.4% 줄었습니다. 매매(-31.0%)·전세(-34.1%)와 비교하면 감소 폭이 확연히 작습니다. 전세대출이 막히고 자금 부담이 커지자, 일부 수요가 보증금이 덜 드는 월세로 옮겨간 흐름이 거래량 차이에 그대로 드러납니다.
평균 보증금은 1억 8,954만원으로 전월과 거의 같았고(+0.6%), 평균 월세는 111만원으로 전월 138만원에서 -19.6% 내렸습니다. 월세가 내린 것처럼 보이지만, 이는 소형·저가 월세 거래 비중이 커지며 평균이 눌린 구성 변화에 가깝습니다. 갱신 계약 비율이 54.0%로 절반을 넘긴 점도, 기존 계약을 유지하려는 임차인이 많았다는 신호로 읽힙니다.
- 월세 거래 감소 폭(-9.4%)이 전세(-34.1%)의 4분의 1 수준에 그친 점은, 5월 임대차 수요가 전세에서 월세로 이동했음을 보여주는 가장 분명한 신호입니다.
- 평균 월세 하락(-19.6%)은 임대료가 싸졌다기보다 소형 거래가 늘며 평균이 내려간 결과로, 같은 평형 기준 임대료가 떨어졌다고 보긴 어렵습니다.
- 보증금은 제자리, 월세는 소폭 하락 — 보증금 중심의 반전세·준전세 거래가 두텁게 깔려 있는 마포 임대차의 구조가 그대로 나타났습니다.
매매·전세·월세 교차 지표
매매·전세·월세를 한 표에 놓고 보면, 5월 마포의 자금 흐름이 어디로 쏠렸는지가 한눈에 들어옵니다.
| 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 평균 전세가율 | 약 49.7% | 매매 평균 14억 4,907만원 대비 전세 평균 7억 2,041만원 수준으로, 전세가 매맷값의 절반 안팎에서 형성됐습니다. |
| 월세 환산 보증금 | 보증 1억 8,954만원 · 월 111만원 | 보증금은 전월과 비슷한 수준을 지킨 반면 월세는 소형 비중 확대로 평균이 눌렸습니다. |
| 거래 비중 | 18.7 : 31.5 : 49.8 | 전체 834건 중 매매 18.7%, 전세 31.5%, 월세 49.8% — 거래의 절반 가까이가 월세였습니다. |
5월 마포, 세 시장을 관통하는 한 줄
세 시장을 겹쳐 보면 답이 또렷합니다. 거래량은 매매·전세·월세 순으로 크게 줄었고, 줄어든 폭은 월세로 갈수록 작아졌습니다. 자금 조달이 막힌 수요가 매매·전세를 미루고 월세로 흘러간 5월이었던 셈입니다. 가격은 매매가 내리고 전세 보증금은 오르며 엇갈렸는데, 둘 다 고가·저가 거래 비중이 바뀐 구성 효과가 크게 섞여 있어 단순한 상승·하락으로 읽으면 곤란합니다.
동네 단위로는 상암동의 거래 증가가 가장 눈에 띕니다. 업무지구 실수요가 받치는 지역은 거래가 늘고, 고가 신축이 몰린 아현동은 거래가 빠지며 평균이 출렁였습니다. 같은 마포라도 어떤 가격대의 거래가 살아남았는가에 따라 동네별 성적표가 갈렸습니다.
5월 마포는 매매·전세·월세가 동시에 줄어든 가운데, 월세만 상대적으로 버티고 전세 보증금은 물량 감소 속에 오른 엇갈린 수축의 달이었습니다. 상암동의 거래 증가와 아현동 평균의 구성효과 하락이 그 엇갈림을 압축해 보여줍니다.
다음 달 관전 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 대출 규제 이후 줄어든 거래가 6월에 바닥을 다질지 아니면 더 빠질지. 둘째, 상암동의 실수요 강세와 아현동 신축 거래의 회복 여부가 갈리며 동네별 온도차가 더 벌어질지입니다. 거래량과 평균가의 방향이 다시 같아지는지를 보면 시장의 다음 발걸음을 가늠할 수 있습니다.
※ 본 글은 공공기관에서 공개한 아파트 실거래가 데이터를 기반으로 정리한 정보입니다. 실거래 신고 기한(계약일로부터 30일)의 특성상 일부 거래가 포함되지 않을 수 있습니다. 본 내용은 투자 권유나 매매 조언이 아니며, 부동산 거래 시 반드시 공인중개사 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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