용산구 전월세 보증금, 평균을 보니 의외였습니다
2026년 5월 서울 용산구 아파트 전월세 실거래를 데이터로 정리했습니다. 전세 평균 보증금은 8억 9,087만원으로 전월과 거의 같았지만, 중앙값은 9.2% 뛰었습니다. 평균과 중앙값이 따로 움직인 이유, 용산이 서울에서 차지하는 위치, 갱신 계약 흐름까지 거래 구성 변화를 중심으로 살펴봤습니다.
전월세 핵심 지표 요약
용산구의 2026년 5월 전월세 시장은 거래량이 눈에 띄게 줄었습니다. 전세 157건, 월세 233건으로 각각 전월보다 18.7%, 34.0% 감소했는데, 이는 서울 전체가 같은 흐름을 보인 것과 맥을 같이합니다. 다만 보증금 평균만 보면 큰 변화가 없어 보여, 자칫 '잠잠한 시장'으로 읽기 쉽습니다. 실제로는 어떤 단지·어떤 면적이 거래됐는지에 따라 평균이 가려진 경우가 많아, 숫자 하나하나를 분해해 볼 필요가 있습니다.
- 전세 평균 보증금은 8억 9,087만원으로 전월 대비 -0.9%에 그쳤지만, 중앙값은 7억 8,000만원으로 +9.2% 올랐습니다. 평균은 보합, 체감은 상승이라는 괴리가 핵심입니다.
- 용산구 전세 평균 보증금은 서울 25개 자치구 가운데 서초구 다음으로 높은 2위 수준입니다. 반면 월세 보증금 평균(2억 1,437만원)은 서울 8위로, 전세와 월세의 위상이 사뭇 다릅니다.
- 한남동(평균 13억 8,345만원, 최고 68억원)과 이촌동(56건, 평균 9억 5,527만원)이 전세 시장을 양분했고, 동별 편차가 평균을 크게 흔들었습니다.
- 갱신 계약 비중은 전세 46.5%, 월세 55.8%로, 이사 대신 연장을 택하는 '버티기'가 서울 전반의 흐름과 일치합니다.
전세 시장 분석
거래량은 줄었지만 평균과 중앙값이 따로 움직인 배경을 단지·법정동·면적 구성으로 분해합니다.
용산구 전세 거래는 157건으로 전월 193건에서 -18.7% 줄었습니다. 평균 보증금은 8억 9,087만원으로 전월(8억 9,926만원)과 비교해 -0.9%, 사실상 제자리였습니다. 그런데 중앙값은 7억 1,400만원에서 7억 8,000만원으로 +9.2% 올랐습니다. 평균과 중앙값이 1억 1,087만원이나 벌어진다는 것은, 한쪽에 쏠린 고가 거래가 평균을 끌어올리는 동시에 전월보다 그 고가 거래의 무게가 줄어 평균 상승을 상쇄했다는 뜻입니다. 즉 '평균이 안 움직였다'가 아니라 '거래 구성이 바뀌었다'고 읽는 편이 정확합니다.
실제로 면적대별로 보면 신호가 분명합니다. 거래가 가장 많았던 구간은 중소형(60~84㎡) 64건으로 평균 7억 7,961만원이며 전월 대비 +4.3% 올랐고, 소형(60㎡ 미만)도 46건·평균 5억 749만원으로 거래의 허리를 받쳤습니다. 반대로 대형(135㎡ 이상)은 23건·평균 15억 8,108만원으로 평균 자체는 높지만 전월보다 -26.9% 내려, 초고가 대형 거래의 영향력이 약해졌습니다. 중앙값이 오른 배경에는 이런 '중소형 중심의 거래 재편'이 자리합니다. 보증금이 가장 낮았던 거래는 신계동 용산e편한세상 전용 33.9㎡의 7,008만원, 가장 높았던 거래는 한남동 나인원한남 전용 206.9㎡의 68억원이었습니다.
- 거래 1위는 이촌동 한가람(9건, 평균 9억 2,277만원)으로, 전용 77㎡대 중심의 대단지가 전세 수요를 흡수했습니다.
- 한강(대우)와 신동아는 전월 2건에서 각각 6건으로 거래가 늘며 표본이 두꺼워졌습니다. 거래 1~2건짜리 단지의 평균은 대표성이 낮아 본문 해석에서는 3건 이상 단지를 우선했습니다.
- 이촌동 래미안첼리투스(4건, 평균 24억 6,500만원)는 용산 전세의 상단을 형성하지만, 전월 대비 평균은 -5.2%로 초고가 구간의 열기는 다소 식었습니다.
월세 시장 분석
보증금 평균이 내렸다고 월세가 싸진 것은 아닙니다. 소형 신축의 거래 쏠림이 만든 착시를 분리해 봅니다.
월세 시장의 거래 구성은 전세와 결이 다릅니다. 총 233건 중 절반 이상이 소형(60㎡ 미만, 147건)에 몰려 있고, 이 구간 평균 보증금은 1억 4,628만원에 불과합니다. 그 한복판에 원효로1가의 신축 소형 단지가 있습니다. 원효로1가 한 곳에서만 월세 75건이 나왔고, 그중 용산원효루미니(전용 39㎡대) 한 단지가 70건을 차지했습니다. 이런 소형 보증부월세의 대량 거래가 전체 평균 보증금(2억 1,437만원, 전월 대비 -4.9%)을 끌어내린 1차 원인입니다.
그러나 중앙값은 1억 3,533만원에서 1억 5,610만원으로 +15.3% 올랐습니다. 전세와 똑같이, 평균은 내렸지만 중앙값은 두 자릿수로 뛴 것입니다. 동별로 보면 차이가 선명합니다. 한강로3가는 평균 보증금이 전월 대비 +97.3%, 한강로2가는 +90.8% 급등했는데, 이는 용산시티파크·래미안용산더센트럴 같은 대형·고보증 거래가 새로 잡힌 결과입니다. 평균 월세는 208만원으로 전월 대비 -2.8%, 임대료 자체는 안정적이었습니다.
- 용산원효루미니는 거래량 1위지만 평균 보증금은 1억 4,570만원로 낮습니다. '거래가 많다=비싸다'가 아니라, 소형 임대 수요의 집결지라는 의미입니다.
- 보증금 0원 거래(순수 월세)도 대형 단지에서 나타났습니다. 한강로2가 래미안용산더센트럴 전용 181㎡는 보증금 0원·월 1,500만원으로, 고가 임대의 한 단면을 보여줍니다.
- 강촌·삼성래미안처럼 전월보다 평균 보증금이 크게 뛴 단지들은 표본이 적어, 특정 고보증 거래 한두 건이 평균을 흔든 사례로 보는 것이 안전합니다.
갱신 계약 보증금 변동 분석
이사 대신 연장을 택하는 흐름은 보증금 변동 데이터에서 더 또렷하게 드러납니다. 갱신 계약의 종전 대비 상승폭을 살펴봅니다.
| 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 갱신 비율 (전세) | 46.5% | 전세 83건 신규 대 73건 갱신. 서울 평균(약 46.7%)과 비슷한 수준입니다. |
| 갱신 비율 (월세) | 55.8% | 월세는 갱신 130건이 신규 102건을 웃돌아, 연장 선호가 더 강합니다. |
| 최대 보증금 상승 | +2억 5,000만원 | 나인원한남(한남동)가 종전 65억 5,000만원에서 68억원으로 상승했습니다. |
용산이 특별한 이유, 그리고 다음 달 관전 포인트
용산을 다른 자치구와 구분 짓는 가장 큰 특징은 '한 동 안에서 가격대가 극단적으로 갈린다'는 점입니다. 한남동·이촌동 한강변 대형은 수십억 단위 전세를 만들어 평균을 서울 상위로 끌어올리지만, 같은 구의 원효로·문배동 소형 신축은 1억원대 보증부월세를 대량으로 공급합니다. 그래서 용산은 평균 한 줄로 요약하기 어렵고, 평균과 중앙값을 함께 봐야 시장이 제대로 보입니다. 이번 달 전세 평균이 제자리였던 것도, 월세 평균이 내린 것도 가격이 빠져서가 아니라 '어떤 거래가 많았는가'의 문제였습니다.
배경에는 서울 전체의 전세 수급 압박이 있습니다. 2026년 1분기 서울 전월세 신규 계약은 1년 전보다 17%가량 줄고 갱신 비중은 46%대로 올랐으며, 서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 30% 넘게 감소해 평균 전세가격이 6억원을 다시 넘어섰습니다. 매물이 귀해지면 이사를 미루고 눌러앉는 선택이 늘어나는데, 용산의 높은 갱신 비율도 같은 맥락입니다. 여기에 용산국제업무지구가 착공되며 한강로 일대를 중심으로 중장기 주거 공급(인근 포함 약 1만 가구 이상) 기대가 형성되고 있어, 한강로2·3가의 거래 구성 변화는 앞으로도 평균값을 흔드는 변수가 될 수 있습니다.
2026년 5월 용산구 전월세는 '거래량 감소 · 평균 보합 · 중앙값 상승'으로 요약됩니다. 전세 평균은 8억 9,087만원으로 서울 2위 수준을 지켰지만 변동률은 -0.9%에 그쳤고, 중앙값은 +9.2% 오르며 실수요자의 체감 부담이 커졌음을 보여줬습니다. 월세 역시 평균은 내렸지만 중앙값은 +15.3% 올라, 소형 신축의 거래 쏠림이 평균을 눌렀을 뿐 임대료 부담이 낮아진 것은 아니었습니다.
다음 달 관전 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 거래량 감소가 추세인지 일시적 비수기인지 — 거래가 회복되며 중앙값 상승이 평균까지 끌어올릴지 지켜봐야 합니다. 둘째, 한강로2·3가의 고보증 거래가 이어진다면 용산 월세 평균의 서울 내 순위가 다시 오를 수 있습니다. 평균이라는 한 글자에 가려진 거래 구성을 계속 분해해 보는 것이, 용산처럼 편차가 큰 시장을 읽는 가장 확실한 방법입니다.
※ 본 글은 공공기관에서 공개한 아파트 실거래가 데이터를 기반으로 정리한 정보입니다. 실거래 신고 기한(계약일로부터 30일)의 특성상 일부 거래가 포함되지 않을 수 있습니다. 본 내용은 투자 권유나 매매 조언이 아니며, 부동산 거래 시 반드시 공인중개사 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.
'아파트 실거래가 분석 > 서울 아파트 실거래가' 카테고리의 다른 글
| 대치동 vs 개포동, 학군 수요는 어디로 쏠렸을까?(2026년 5월 기준) (0) | 2026.06.17 |
|---|---|
| 강동구 거래량, 5월 들어 분위기가 달라졌습니다(2026년 5월 기준) (1) | 2026.06.17 |
| 용산구 실거래, 5월 숫자로 보면 진짜 어땠을까?(2026년 5월 기준) (0) | 2026.06.16 |
| 성동구 5월 거래, 이 단지에 몰려 있었습니다(2026년 5월 기준) (0) | 2026.06.15 |
| 서초구 매매·전세·월세, 한 글로 끝내는 정리(2026년 5월 기준) (0) | 2026.06.15 |
